近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳乔丹有多高定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng乔丹有多高)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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